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一、案例基本信息采集

二、案例正文采集

北京甲公司与北京乙公司定金合同纠纷案

【案情简介】

2015年4月30日，甲公司与乙公司签订《转让协议》，约定将甲公司的土地及厂房转让给乙公司，转让费共计7500万元，双方签订之日付100万元，余下款项分期支付；自本协议签订之日起10日内，由乙公司委托专业律师之拟定本次协议转让合同，并由甲乙双方另行确认合同签订日期。协议签订后，乙公司以转账支票方式支付甲公司首付款100万，甲公司将公司证照等交给乙公司作为质押。

在《转让协议》履行过程中，甲公司因资金周转困难，欲要求乙公司提前支付转让款，乙公司不同意，称可以采取借款的方式解决甲公司的资金困难。2015年5月29日，乙公司的法定代表人王某与甲公司签署《借据》，载明“今借到出借人王某人名币一千万元，借款期限二个月。期限自2015年5月29日至2015年7月28日止。该笔借款通过乙公司以转账支票支付100万到甲公司，通过丙公司转账支票支付900万到甲公司。注：该借款用于抵充将要签订的《不动产转让合同》首付款，如未签订《不动产转让合同》，借款到期后，借款人应承担偿还义务，如期归还借款。”甲公司的法定代表人黄某作为连带保证人亦签字确认。2015年5月29日，丙公司以转账支票形式向甲公司支付900万。

借款合同到期后，甲公司未返还王某借款1000万元。甲、乙公司未达成正式的《不动产转让合同》，双方就甲公司的土地及厂房转让事宜未达成一致意见。各方经多次沟通未果。

2015年11月9日，王某起诉甲公司和黄某，要求甲公司返还借款1000万元，黄某承担连带保证责任。甲公司当庭提出该1000万元不是借款，是《转让协议》的转让费，《转让协议》就是《不动产转让合同》，完全否认借款事实。

2016年1月21日，甲公司提起新的诉讼，以乙公司拒不履行《转让协议》为由，适用定金罚则，请求法院判令甲公司无需退还乙公司交付的定金1000万元。

【代理意见】

我们认为，民间借贷纠纷与定金合同纠纷密切相关，只是因为法律关系的原因无法在一个案件中进行审理，实际上二者审理的是一个事实。1000万元在借款事实和《转让协议》中同时出现，其形成过程、定性是本案的争议焦点，即名为借贷关系实为因其他法律关系产生的债务如何处理问题。王某已经举证证明民间借贷法律关系的存在，甲公司不认可乙公司主张的民间借贷法律关系，而认为双方的基础法律关系应为转让合同，则应当提供证据加以证明，法院应当依法审查是否达到了法律所要求的证明标准。1000万元若基于土地转让而产生，土地转让应为原因关系，但实质上，两个案件的法律关系当事人、诉争事实、证据的内容、形式、履行过程、法律关系均不相同，两者独立存在，土地转让并非基础法律关系。

一、本案非定金合同纠纷

甲、乙公司从未签订过定金合同。定金合同是指当事人为约定一方向对方给付定金作为债权的担保而签订的合同。与其他担保合同一样，定金合同也是主合同的从合同，以主合同的存在未前提，随主合同的消灭而消灭。 双方只签订过《转让协议》，《转让协议》约定甲公司将其权属的土地证、厂房所有权转让给乙公司，乙公司支付转让款，本案应属建设用地使用权转让合同纠纷。

二、定金条款未生效，定金条款项下权利义务并未履行甲公司起诉的依据是2015年4月30日《转让协议》，但双方没有签订正式的《转让合同》，定金交付要件未成立、给付期限未开始，定金条款也就没有发生法律效力。

三、1000万元系借款而非定金

（一）关于100万元定性

2015年5月29日，甲公司向王某出具《借据》，载明借款壹千万元，已经通过乙公司向甲公司转账支票支付100万元，该100万元在《转让协议》中明确约定为转让款（第三条1款），后转化为借款。

（二）关于900万元定性

2015年5月29日，甲公司向王某出具《借据》，载明借款壹千万元，同日丙公司向甲公司转账支票支付900万元，并由甲方出具收据载明为“借款”。

（三）1000万元系借款，并非定金

在《借据》上明确注明“该借款用于抵充将要签订的《不动产转让合同》首付款，如未签订《不动产转让合同》，借款到期后，借款人应承担偿还义务，如期归还借款”。现因正式《转让合同》未签订，《借据》具有法律效力，故1000万元借款性质不变，并非“定金”。

四、乙公司已依约履行了义务，不存在违约行为。

（一）乙公司未违约

《转让协议》签订后，乙公司依约向甲公司支付了100万元的转让款。《转让协议》约定的付款期间未开始，乙公司没有违约。

（二）《转让协议》系预约合同

《转让协议》系甲、乙公司签订的预约合同，目的在于订立本约。

所谓预约合同是指当事人约定将来订立本约的合同。本约合同是预约合同的目的。本案中《转让协议》系预约合同。

《转让协议》明确规定“自本协议签订之日起10日内，由乙方委托律师之拟定本次协议转让合同”、“本协议为拟定合同之原则”。对《转让协议》的内容进行分析，其以订立本约即正式《转让合同》为目的，故《转让协议》系预约。

未订立本约合同的法律后果：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。结合本案，因甲公司违约行为造成未订立本约，则乙公司有权利主张解除预约合同并主张损害赔偿责任。

【判决结果】

定金合同纠纷：

一审判决：驳回甲公司的全部诉讼请求。

【裁判文书】

本院认为：本案的争议焦点在于乙公司是否向甲公司支付过定金1000万。双方签订的转让协议约定，在合同签订之日乙公司付款100万元，在乙公司出具的转账支票存根处注明该100万元用途为“订金”， 依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条的规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持，对于该笔款项，甲公司并未向本院提供证据表明双方对该笔款项属于“定金”性质作出一致约定。关于丙公司支付给甲公司的900万元，鉴于：一、双方约定了支付定金的条件为转让合同签订之日起5日内，现双方所称的“转让合同”尚未签订，支付定金条件尚未成就；二、甲公司在该笔款项支付当天与王某签署的借据约定，甲公司向王某约定借款1000万元，其中900万元通过丙公司以转账支票形式支付900万元到甲公司账户，本院认为甲公司应当举证证明乙公司向其支付了900万元且该笔款项系定金，而依据现有证据不足以证明乙公司向甲公司支付的是定金900万元。综上，本院认为甲公司主张乙公司先后两次向其支付定金1000万元的证据不足，对于其要求法院判令其无需退还定金1000万元的诉讼请求，本院不予支持。

【案例评析】

一、本案未约定定金性质，不适用定金罚则

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。在本案中，当事人就100万元款项在《转让协议》中约定为首付款，在转账支票存根中写明为“订金”，就另外的900万元从未约定为“定金”，因此，本案中，法院主要依据本条驳回了甲公司的诉讼请求。

二、双方应对各自主张的法律关系负举证责任

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条规定，原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。当事人通过调解、和解或者清算达成的债权债务协议，不适用前款规定。实践中，对于当事人之间因民间借贷之外的其他行为形成债权债务关系，如买卖、承揽、股权转让债权、损害赔偿、精神损害等，在事后通过借据、收据、欠条等债权凭证对债权进行了确认，原告以此为依据提起民间借贷诉讼，请求对方偿还其借款的，法院应当在审查认定双方当事人提交的证据的基础上查明案件事实，认定双方存在的基础法律关系。民间借贷案件中，原告（王某）以双方民间借贷关系为由提起诉讼，并提供了借据债权凭证，即已初步完成了其证明双方之间为民间借贷关系的举证责任。被告（甲公司）不认可原告（王某）主张的民间借贷法律关系，而对双方的基础法律关系提出抗辩的，应当提供证据加以证明。甲公司认为双方的基础法律关系应为转让合同，应当提供证据加以证明，而双方在借据中约定的借贷关系成立的条件为“未签订不动产转让合同”，根据本案审理查明的事实，双方并未签订不动产转让合同，故双方借贷关系成立。

三、本案《转让协议》系预约合同

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。合同内容详尽、全面与否，并不足以界分预约和本约，而应当判断当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间形成某种法律关系的具体内容。对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅凭一份孤立的协议就简单地加以认定，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。判断合同仅是预约合同还是具有本约性质的预约合同，有两个步骤：第一，此类合同是否具有预约合同的基本性质，即合同中是否约定订立正式的本约合同；第二，在认定符合预约合同的性质基础上，根据当事人是否履行了本约合同的主要义务（如买方支付款额，卖方交付动产或完成不动产登记）。若双方仅就本约合同的主要内容进行磋商，并未履行主要义务，应当认定合同性质仍为预约合同，并未转化为本约合同。《转让协议》显系预约合同。

【结语和建议】

乙公司欲并购甲公司所有的资产，在并购过程中出现了较大的法律风险，足以引起收购方的重视。甲、乙公司之间的《转让协议》实际上是预约合同，在约定期限内未达成正式的《不动产转让合同》，就应当及时终止《转让协议》的履行，采取书面函告的方式通知对方解除原《转让协议》，避免以后出现损害赔偿等责任。在甲公司出现资金困难，欲拆借资金时，乙公司不应当就出借资金与《转让协议》中的转让款发生“混同”，且借贷关系是附条件转化，即该借款用于抵充将要签订的《不动产转让合同》首付款。转让合同与借款合同是有联系的、不可分的，也造成了上述两个案件的发生。

上面两个案件涵盖了借款合同、定金合同、转让合同、预约合同几个领域的法律问题，值得深入探讨。本律师接到案件后，通过画思维导图的方式，有效、清晰的解决了法律关系问题，并据此向法官进行了阐释，得到了法官的认可，我们认为这种科学的案件分析、处理技术方法有一定借鉴意义。

资产并购是指收购公司购买目标公司的全部或者主要资产。收购方一般要承担目标公司的原有债权债务、劳动、税务、股权争议、经营管理等法律风险。建议公司在经营过程中遇到资产并购问题，应当全程由律师参与、帮助，以尽可能减少纷争。就本案而言，如果律师尽早参与拟订《转让协议》、《不动产转让合同》等法律文件；在无法达成本约合同时尽早发出解除《转让协议》通知；在目标公司要求拆借资金时明确约定所借款项，与并购过程区分，法律关系明晰，则以上的交易过程中的法律风险完全可以避免。一份不公平的合同也好过一场冗长的官司，请企业家中引起重视。